מכירת דירה עם חריגות בניה

בשעה טובה החלטתם למכור את הדירה. ההתרגשות בשיאה, הבית מסודר, והשלט למכירה כבר מוכן. אבל רגע לפני שיוצאים לדרך, יש מוקש אחד שיכול לפוצץ את העסקה ברגע האחרון ולעלות לכם עשרות אלפי שקלים: חריגות בניה.

רבים מבעלי הדירות ביצעו במשך השנים שינויים בנכס כדי לשפר את איכות חייהם: סגירת מרפסת, הקמת פרגולה, בניית חדר נוסף על הגג או פיצול יחידה. השינוי מרגיש נפלא, אבל אם לא דאגתם לרישוי מוסדר מול העירייה – אתם בבעיה.

"אבל אני משלם ארנונה על התוספת!" (הטעות הנפוצה)

חשוב לנפץ מיתוס נפוץ: העובדה שהעירייה מחייבת אתכם בארנונה על החדר שבניתם או על המרפסת שסגרתם, אינה מהווה אישור חוקי לבניה. מחלקת הגבייה ומחלקת ההנדסה הן שתי ישויות נפרדות. ביום שתבקשו להעביר בעלות בטאבו, תזדקקו ל"אישור עירייה לטאבו". בשלב זה, העירייה שולחת פקח לנכס (במיוחד בדירות גן, גג ובתים פרטיים) שישווה את המצב בשטח להיתר הבניה המקורי.

מה קורה כשמתגלה חריגת בניה בזמן מכירה? 6 תרחישי אימים

גיליתם חריגה רגע לפני החתימה? הנה המחיר שאתם עלולים לשלם:

• הקונים מקבלים "רגליים קרות": חוסר ודאות הוא האויב של עסקאות נדל"ן. קונים רבים לא ירצו להיכנס למיטה חולה ולעסקה עם סיכונים משפטיים, והעסקה תתפוצץ.
• ירידת ערך כפויה: הקונים החליטו להישאר? הם ינצלו את המצב כדי לחתוך במחיר הדירה באופן אגרסיבי, בטענה שיצטרכו להכשיר את השרץ בעצמם (או להרוס אותו).
• כסף בנאמנות (Escrow): גם אם העסקה נחתמת, עורך הדין של הקונה ידרוש להשאיר סכום משמעותי מכספי התמורה (לעיתים מאות אלפי שקלים) בנאמנות, עד שתסדירו את החריגה. הכסף הזה יכול להיות "תקוע" שם חודשים ואף שנים.
• עלויות הריסה ושיפוץ: אם לא ניתן להכשיר את החריגה, תיאלצו להרוס את הפרגולה או החדר שבניתם. מעבר לעלות הפירוק, הנכס שלכם פתאום נראה פחות אטרקטיבי ("דירת 5 חדרים שהפכה ל-4").
• ההיבט הפלילי: במידה ולא דיווחתם על החריגה, והקונה קיבל צו הריסה לאחר מספר שנים – אתם חשופים לתביעה משפטית חמורה בגין אי גילוי נאות, הפרת חוזה והסתרת מידע מהותי.
• עיכוב בקבלת משכנתא: השמאי מטעם הבנק של הקונה יעריך את הנכס בחסר (בגלל החריגה), מה שיקטין את גובה המשכנתא שהקונה יכול לקבל ויסכן את המימון לעסקה.

אל תחכו לרגע האחרון – הקדימו תרופה למכה

מכירת דירה עם חריגות בניה היא אפשרית, אבל חייבת להיות מנוהלת בחכמה ובשקיפות לפני שמוצאים קונה.

כחלק משירות הליווי שלי בבן זהר נדל"ן, אני מבצעת עבור הלקוחות שלי בדיקה מקדימה מול מחלקת ההנדסה והעירייה בראשון לציון. המטרה: לזהות מוקשים מראש, להביא אנשי מקצוע (אדריכלים/שמאים) שיעריכו את עלות ההכשרה, ולהגיע למשא ומתן כשהכל גלוי ופתור.

רוצים לישון בשקט ולמכור במחיר המקסימלי? אני מזמינה אתכם לפגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות. בואו נבדוק שהנכס שלכם מוכן למכירה חלקה.

יעל בן זהר 052-5900200