ראשון להעיר עוברת בשנים האחרונות מהפכה של ממש. אם תסתובבו בשכונות הוותיקות כמו רמז, כצנלסון, אברמוביץ' או רמת אליהו, לא תוכלו לפספס את המנופים. תחום ה-התחדשות עירונית בראשון לציון (תמ"א 38 ופינוי בינוי) הפך למנוע הצמיחה החזק ביותר לעליית ערך הנכסים בעיר.
אבל המהפכה הזו מביאה איתה דילמה קשה לבעלי הנכסים: מתי ערך הדירה באמת קופץ? האם כדאי למכור את הדירה "על הנייר" כבר עכשיו, או לחכות 5 שנים לקבלת המפתח? כמי שמלווה עשרות בעלי דירות בתהליכים אלו, ריכזתי עבורכם את נקודות המפתח שיעזרו לכם להחליט.
התחדשות עירונית בראשון לציון: מתי מחיר הדירה באמת קופץ?
חשוב להבין שערך הדירה בפרויקט לא עולה בקו ישר, אלא ב"קפיצות מדרגה" דרמטיות לאורך חיי הפרויקט:
- שלב החתימות (הימור מחושב): ברגע שיש יזם נבחר ורוב של דיירים חתומים, הנכס מפסיק להיות "סתם דירה ישנה". כאן נכנסים משקיעים שמחפשים הזדמנויות של התחדשות עירונית בראשון לציון לטווח ארוך.
- אישור הוועדה (עליית הוודאות): כשהתוכנית מקבלת אישור בוועדות התכנון, הסיכון יורד משמעותית – ואיתו המחיר עולה. ניתן להתעדכן בסטטוס פרויקטים באתר החברה הכלכלית ראשון לציון (קישור חיצוני).
- קבלת היתר הבנייה (הקפיצה הגדולה 🚀): זהו "קו פרשת המים". ברגע שיש היתר בנייה ביד, השוק מתמחר את הדירה כמעט כמו דירה חדשה מקבלן.
- טופס 4 ואכלוס: שלב מימוש הרווח המקסימלי.
הדילמה הגדולה: למכור עכשיו או לחכות לסוף?
זו שאלת מיליון השקלים (תרתי משמע). אין תשובה אחת נכונה, זה תלוי בסיטואציה שלכם:
למה למכור עכשיו (בשלב ההיתר)?
בעלי נכסים רבים, במיוחד מבוגרים או משפרי דיור, לא מעוניינים לעבור את "סיוט הבנייה" (רעש, אבק, מעבר לדירה שכורה זמנית וחוסר וודאות). במצב כזה, מכירה בשלב קבלת ההיתר היא אקזיט חכם: אתם מוכרים "פוטנציאל ודאי" ומקבלים מחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק של דירה ישנה, ונשארים עם מזומן ביד – בלי לחכות שנים לאכלוס ובלי להסתכן בעיכובים של הקבלן.
למה לקנות או להישאר (Long Term)?
עבור זוגות צעירים שמחפשים דירות למכירה בראשון לציון במחירים נגישים, או משקיעים עם אורך רוח – כניסה לפרויקט לפני היתר היא הדרך המהירה ביותר לייצר הון עצמי. הרווח שתעשו על עליית הערך ("על הנייר") בשנים אלו, יהיה לרוב גבוה יותר מכל חיסכון בבנק.
נורות אדום: איך מוודאים שהעסקה כלכלית ובטוחה?
לא כל שלט של "כאן בונים" הוא הבטחה לרווח. כדי שהעסקה תהיה בטוחה, חייבים לבדוק:
- החוסן של היזם: האם הוא כבר בנה וסיים פרויקטים בראשון לציון? האם יש לו גב פיננסי?
- בטוחות וערבויות: האם יש ליווי בנקאי סגור? איזו ערבות אתם מקבלים כנגד הדירה הישנה?
- המפרט הטכני: מה בדיוק אתם מקבלים בתמורה? (גודל המרפסת, חניה תת קרקעית, מחסן, קומה). אל תסתפקו בהבטחות בעל פה.
מתלבטים לגבי הפוטנציאל של הדירה שלכם?
תחום ההתחדשות העירונית דורש ידע מקצועי וניסיון שטח ספציפי בראשון לציון. אל תשאלו רק "כמה הדירה שווה היום", שאלו "כמה היא תהיה שווה מחר".
אני מזמינה אתכם לשיחת ייעוץ אישית לבחינת כדאיות העסקה. יחד ננתח את סטטוס הפרויקט, נבדוק את היזם ונבין מהו העיתוי הנכון ביותר עבורכם למכירה או קנייה.
יעל בן זהר, רימקס אידיאל 📞 052-5900200
